¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria? | ®

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13 enero, 2021
¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria? | ®

Una vez que hace una oferta por una casa y es aceptada, hay un proceso que dura unas semanas antes de cerrar la transacción. Durante este período de tiempo, a los compradores a menudo se les dice que “hagan su debida diligencia” en la casa que pronto esperan tener.

Pero, ¿cuál es la definición de diligencia debida? En el mundo de las transacciones de inversión, la debida diligencia es un término legal para “hacer su tarea”.

Antes de comprar una propiedad, debe investigar a fondo en busca de problemas potenciales que podrían costar mucho dinero arreglar después de que se haya mudado, y verificar que aún desea comprar la propiedad.

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“La debida diligencia en bienes raíces residenciales significa [asegurarse de] que está obteniendo el activo por el que está pagando”, dice Larry Anweiler , un corredor de bienes raíces de Arizona que enseña bienes raíces en la Universidad de Kaplan. Piense en esto como su última oportunidad para patear los neumáticos, encender y apagar todas las luces y, en general, asegurarse de que no está recibiendo un limón.

¿Qué pasa si encuentro problemas durante el proceso de diligencia debida?

Todas las propiedades inmobiliarias tienen defectos. Incluso (oa veces especialmente) una casa nueva tiene cosas mal, dependiendo de cuán exigente quiera ser una persona.

Los inspectores de viviendas a menudo hacen largas listas de artículos que han encontrado, por ejemplo, muchos de los cuales son cosméticos, de fácil reparación o simplemente como resultado del desgaste de la propiedad. El vendedor no está obligado a reparar todos los artículos que encuentre el comprador o un inspector.

Si descubre durante la diligencia debida que la casa tiene defectos que deben ser reparados, tiene tiempo para negociar con el vendedor, quien puede acordar arreglar los defectos o bajar el precio de la vivienda.

Si el vendedor se niega, usted tiene el derecho legal de retirarse del trato, y siempre que haya colocado algunas contingencias en su acuerdo de compra y rescinda su oferta dentro de los períodos de tiempo especificados en sus apéndices de contingencia, no lo hará tiene que perder su depósito financiero.

Su estado también puede tener leyes que le brinden tiempo para retirarse del trato durante el proceso de diligencia debida, sin perder su depósito de garantía. Asegúrese de comprender las leyes de diligencia debida de su estado antes de comenzar el proceso de compra de una casa.

La debida diligencia es definitivamente un proceso que vale la pena tomar en serio al comprar un activo tan importante.

Aquí hay una lista de verificación de lo que querrá analizar antes de cerrar el trato.

Una inspección de la casa

La mayoría de los compradores de viviendas contratan a un inspector de viviendas para que inspeccione la casa de arriba a abajo como parte del proceso de diligencia debida, en busca de problemas que podrían costarle mucho dinero al comprador. El inspector está buscando cimientos desmoronados, sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado defectuosos, termitas, goteras en el techo y otros posibles problemas importantes.

También debe contratar a un profesional independiente para realizar pruebas de biotoxinas, incluidos moho, radón y asbesto. Por lo general, estos peligros no son controlados por un inspector de viviendas y son costosos de solucionar si no se tiene el debido cuidado ahora.

También debe verificar si hay problemas más importantes en el vecindario que podrían tener un impacto, como si su casa se encuentra en una zona de inundación o cerca de algún peligro ambiental. Todos estos pueden ser motivos para reabrir las negociaciones con el vendedor y, si no está satisfecho, pedirle que se retire.

Una búsqueda de título

La debida diligencia es más que una investigación de la casa. Antes de que pueda “tomar el título” del activo, una forma elegante de decir que establece la propiedad legal de la propiedad que se ingresó en el registro público, querrá hacer una búsqueda de título para asegurarse de que realmente puede hacerlo, de forma gratuita y clara. .

Los prestamistas hipotecarios requerirán una búsqueda de título como parte de la diligencia debida, ya que los protege a ellos y a usted.

Por ejemplo, ¿qué pasa si el hermano perdido del dueño anterior aparece afirmando que es un inversionista financiero en la propiedad y tiene derecho a la equidad en la propiedad, o un acreedor ha colocado un gravamen financiero sobre la casa debido a un pasivo impago, o ¿Hay disputas de límites sin resolver con un vecino?

Dichos problemas pueden ser costosos de abordar, y la diligencia debida para obtener una búsqueda de título los sacará a la luz para que pueda abordar estos problemas con el vendedor antes de realizar una adquisición de la que se arrepienta.

Reglas de condominio o HOA

Si está considerando una posible inversión en un condominio o propiedad dentro de una asociación de propietarios, querrá hacer una investigación exhaustiva de su declaración de convenios, condiciones y restricciones, o CC & Rs. Básicamente, esta es la lista de reglas y regulaciones, así como multas por infracciones.

Algunos pueden ser bastante estrictos, reservándose el poder de veto sobre el color con el que pintas tu casa o la cantidad o tipo de vehículos que puedes tener frente a tu casa (las casas rodantes a veces están prohibidas). Dado que estas son reglas de conducta bajo las cuales vivirá en el futuro previsible, es prudente evaluarlas como parte de su debida diligencia y asegurarse de que está a bordo; si no, puede retirarse con su depósito en la mano. .

Si está comprando un condominio, ya sea como inversionista o como comprador de vivienda, su diligencia financiera también debe incluir la investigación de problemas con la asociación de condominios.

La asociación de condominios debe tener estados financieros saludables, incluido un balance general con un buen fondo de reserva. Si la asociación de condominios puede estar haciendo evaluaciones especiales pronto, querrá descubrirlo durante la diligencia debida, no después de mudarse.