¿Cuál es la diferencia entre un préstamo de la FHA y un préstamo de Fannie Mae? | Guías de inicio | Puerta SF

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13 enero, 2021
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Los propietarios de vivienda por primera vez pueden calificar para uno de los muchos tipos de programas de préstamos, incluidos los de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae). Ambos programas son atractivos por sus bajos requisitos de pago inicial. Sin embargo, existen distinciones con respecto a las calificaciones crediticias y la elegibilidad.

Resumen del programa

Ni la FHA ni Fannie Mae emiten préstamos. El programa FHA asegura préstamos para proteger a los prestamistas contra el incumplimiento. Esto les da a los prestamistas la capacidad de contratar prestatarios de mayor riesgo que tienen menos capital para un pago inicial y puntajes crediticios más bajos.

Fannie Mae es una entidad que cotiza en bolsa administrada bajo estatuto del gobierno que compra préstamos de prestamistas, liberando activos de prestamistas para seguir suscribiendo más préstamos para la estabilidad económica o el crecimiento. Los prestatarios pueden calificar para ambos programas con diferentes términos y condiciones.

Elegibilidad de la Administración Federal de Vivienda

Los prestamistas miran el crédito, los ingresos y la deuda junto con la capacidad de pago inicial cuando suscriben un préstamo de la FHA. Los prestatarios deben tener un puntaje de crédito mínimo de 500 para ser elegibles para el programa. Con puntajes de 500 a 580, los prestatarios deben proporcionar un pago inicial del 10 por ciento. Los prestatarios con puntajes crediticios superiores a 580 son elegibles para un pago inicial mínimo del 3.5 por ciento. Este pago inicial también puede provenir del crédito de un vendedor en la transacción, lo que hace que un préstamo de la FHA sea especialmente atractivo para los propietarios de vivienda por primera vez que no tengan capital en otra propiedad o suficientes ahorros para usar como pago inicial.

Cuando se trata de tener suficientes ingresos para cubrir sus obligaciones mensuales, el préstamo de la FHA utiliza un estándar de deuda a ingresos “31/43”. El 31 es el porcentaje de todas las obligaciones de deuda mensuales dividido por los ingresos mensuales; esto se llama DTI front-end. El 43 es el DTI back-end; agrega la hipoteca a las obligaciones de la deuda mensual. Los prestamistas no quieren que su deuda mensual exceda el 43 por ciento de sus ingresos mensuales, lo que reduce el riesgo de dificultades financieras.

Elegibilidad de Fannie Mae

Los préstamos de Fannie Mae no son tan indulgentes en cuanto a crédito o requisitos de pago inicial como los préstamos de la FHA. Fannie Mae requiere un puntaje de crédito mínimo de 620 para hipotecas de tasa fija y 640 para hipotecas de tasa ajustable. El pago inicial mínimo típico es del 5 por ciento para las hipotecas de tasa fija y del 10 por ciento para los préstamos de tasa ajustable; sin embargo, existe un programa de pago inicial del 3 por ciento para prestatarios solventes que son específicamente compradores de vivienda por primera vez. Las viviendas de unidades múltiples requieren pagos iniciales más altos.

Cuando se trata de evaluar el DTI, Fannie Mae es más indulgente debido a los estándares de puntaje crediticio más altos. A partir de julio de 2017, Fannie Mae aumentó sus máximos de DTI, aprobando préstamos para prestatarios con DTI entre el 45 y el 50 por ciento. El extremo superior aún depende de la puntuación crediticia, los activos y los ingresos.

Comparaciones clave

Al buscar un préstamo, los préstamos de la FHA benefician a los prestatarios con un requisito de crédito general más bajo y créditos de vendedor para ayudar con el pago inicial. Fannie Mae tiene estándares crediticios mucho más altos, pero permite márgenes más ajustados cuando se trata de obligaciones de deuda mensuales en general.